Thị trường bất động sản hướng về người tiêu dùng: Nhà ở xã hội thêm... sức ép

Sau hơn 2 năm thị trường BĐS "đóng băng", lượng tồn kho căn hộ tại thị trường Hà Nội lên tới 4.000 căn (tính đến hết tháng 6/2013).

Tình trạng này khiến nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà thu nhập thấp, cơ cấu lại diện tích và giá thành sản phẩm để phù hợp với nhu cầu. Với những thay đổi đó, tưởng chừng thị trường sẽ bớt trầm lắng, người dân có điều kiện cải thiện chỗ ở, song từ đây nhiều nghịch lý lại bắt đầu nảy sinh.

Việc các chung cư thương mại liên tục hạ giá đã tạo sức ép không nhỏ lên các dự án nhà ở xã hội. Trong ảnh: Khu đô thị Văn Quán, Hà Đông. Ảnh: Đức Giang
Chung cư thương mại, đất nền hạ giá để hút khách
Trước thực tế các dự án NƠXH còn đang ở giai đoạn triển khai xây dựng, việc giải ngân từ nguồn vốn hỗ trợ 30.000 tỷ đồng gặp không ít vướng mắc, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại đã nhanh chân cơ cấu lại diện tích và giá thành sản phẩm để thu hút người mua. Hầu hết, các dự án mới ra hàng trong thời gian gần đây đều có giá quanh ngưỡng 15 triệu đồng/m2. Mức giá này được cho là khá cạnh tranh với NƠXH, chưa kể các chủ đầu tư còn cung cấp rất nhiều khuyến mãi, hỗ trợ tín dụng hấp dẫn để "ghi điểm" với người mua. Mặt khác, các dự án thương mại lại có lợi thế về vị trí thuận tiện giao thông, gần trung tâm, lại đã hoàn thiện xây thô, có thể bàn giao ngay như dự án Sail Towers, HUD3 Towers, CT2 Tân Tây Đô… khiến nhiều khách hàng không khỏi đắn đo, xem xét khi quyết định mua NƠXH.
Tiếp sau nhà thương mại giảm giá để hút khách, phân khúc đất nền vùng ven cũng hạ nhiệt, thêm cạnh tranh với NƠXH. Một số dự án khu ngoại thành đã giảm giá trên dưới 60% so với 2 năm trước. Khu An Khánh, An Thượng (Hoài Đức) hiện có giá 6 - 10 triệu đồng/m2; Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh 10 - 22 triệu đồng/m2; Thanh Trì 14 - 25 triệu đồng/m2…
Như vậy, chỉ cần đầu tư chưa đến 2 tỷ đồng, người mua đã có thể sở hữu một mảnh đất nền có sổ đỏ và xây căn nhà 2 - 3 tầng khang trang chỉ cách trung tâm Hà Nội không quá xa 10 - 15 km. "Hiện, giá đất nền có sổ đỏ đã giảm mạnh, tương đương hoặc có khi rẻ hơn giá nhà thương mại, song vị trí lại không quá xa nên thay vì nhu cầu mua căn hộ giá rẻ trong trung tâm TP, nhiều người đã chuyển hướng đầu tư đất nền xây nhà là điều dễ hiểu" - Anh Nguyễn Đức Cảnh, môi giới nhà đất tại khu vực Hà Đông cho biết.
Dân không mặn mà
Ông Nguyễn Văn Đa - Phó Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông) cho biết: "Đất nền khu vực quận Hà Đông và các vùng phụ cận hiện rất rẻ, bên cạnh đó, các dự án thương mại cũng liên tục giảm giá khiến khách hàng mua NƠXH phải cân nhắc, tính toán, thậm chí chuyển hướng chọn đất nền, nhà thương mại giá rẻ. Điều này làm tính thanh khoản của nhà ở thu nhập thấp, NƠXH ảnh hưởng không nhỏ. Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng của Kiến Hưng trả lại nhà trong thời gian vừa qua".

Khu đô thị Xa La, Hà Đông. Ảnh: Đức Giang
Ông Nguyễn Văn Đa cho biết thêm, từ khi bàn giao nhà đến nay đã có hơn 30 khách hàng làm đơn xin trả lại nhà, thanh lý hợp đồng vì có ý định chuyển sang nhà ở thương mại và một phần vì dự án thiếu trang thiết bị hạ tầng dịch vụ, biệt lập, xa khu dân cư. Trong khi trước đó, năm 2011 dự án nhận hồ sơ, số người đăng ký mua dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng lên đến 3.500 hồ sơ, trên tổng số 860 căn hộ mà chủ đầu tư cung cấp. Giá bán của dự án cũng tương đối phù hợp 10,6 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán, tiến độ của dự án không phải là vấn đề khiến người dân kém mặn mà với nhà thu nhập thấp, mà bởi sự cạnh tranh về lợi thế vị trí, dịch vụ, cơ sở hạ tầng đồng bộ của các dự án nhà ở thương mại.
Liệu trường hợp của dự án Kiến Hưng có phải là cá biệt khi các dự án nhà thu nhập thấp Đại Mỗ, Đặng Xá… cũng đã hoàn thiện, bàn giao nhà một thời gian, nhưng vẫn chưa được lấp đầy. Tới đây, thị trường tiếp tục đón nhận một loạt dự án NƠXH, nhà ở thương mại chuyển đổi sang NƠXH triển khai xây dựng. Nguy cơ bội thực nguồn cung trong tương lai là không thể tránh khỏi. Bên cạnh đó, tuy giá rẻ nhưng cơ sở hạ tầng, kết nối dịch vụ của các dự án này chưa có gì để đảm bảo, vị trí lại xa trung tâm: Dự án NƠXH Khu đô thị Sunny Garden City (Quốc Oai); Dự án Đặng Xá (Gia Lâm) cách trung tâm 15 - 20km; Dự án CT - 08 Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh) cách 30 - 40km…
Thực tế, không phải người có thu nhập thấp nào cũng chấp nhận mua nhà giá rẻ, rồi hàng ngày vượt 15 - 20km đi làm cộng với nhiều chi phí phát sinh khác. "Do vậy, phát triển NƠXH cần có quy hoạch cụ thể, xác định vị trí để làm sao người dân không bị đẩy đi cự ly quá xa so với chỗ làm, đồng thời phải đảm bảo hạ tầng, có chính sách khuyến khích hỗ trợ hợp lý, thì người dân mới mua, mới đến" - ông Phan Trí Quyết - Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico5) phân tích.